Игорь Далаксакуашвили: «Ставки сделаны, господа!»

На повестке дня — изменения в федеральном законе N° 218-ФЗ, новая редакция которого вступила в силу с 1 июля 2018 года Источник: http://www.vestnikstroy.ru/

Игорь Далаксакуашвили: «Ставки сделаны, господа!»

[url=http://www.vestnikstroy.ru/]

Главная Актуально Архитектура Инфраструктура Строительство Рейтинги Видеогалерея Фотогалерея http://stnews.ru/uploads/posts/2018-08/15344012593ico.png[/img]

Игорь Далаксакуашвили: «Ставки сделаны, господа!»

На повестке дня — изменения в федеральном законе N° 218-ФЗ, новая редакция которого вступила в силу с 1 июля 2018 года

16.08.2018

«Вестник» поговорил с ведущими экспертами отрасли с целью узнать их отношение к новым поправкам. Свою оценку происходящим изменениям дал управляющий партнер концерна «Единство» Игорь Далаксакуашвили.
— До 2005 года взаимоотношения застройщика и покупателя почти никак не регулировались. Тот год оказался практически революционным: был введен в действие Жилищный кодекс, появился ФЗ N° 214. Именно тогда были законодательно оформлены отношения на рынке недвижимости. Нынешний год и новая редакция ФЗ N° 218 — это самое серьезное изменение законодательства на рынке жилой недвижимости, начиная с того времени.
Надо признать, что сложившаяся форма привлечения средств граждан в строительство жилья исчерпала свой потенциал еще несколько лет назад, и перемены были неизбежны. В мире есть разные формы продажи жилья в периоде строительства. В основном это связано с поэтапной оплатой возводимого объекта. Например, в начале строительства покупатель оплачивает 20% стоимости квартиры, после возведения коробки еще 30%, следующий этап — 20%, а после ввода объекта — оставшиеся 30%. Такие схемы наряду с другими действуют во Франции, Финляндии и в некоторых других странах. Наш законодатель выбрал схему с использованием эскроу-счетов, когда денежные средства от продажи накапливаются на специальных счетах, а само строительство ведется за счет проектного финансирования банка. Счета размораживаются только после ввода объекта в эксплуатацию и направляются на погашение основного тела кредита, а уже оставшаяся часть поступает застройщику. При этом проценты по кредиту должны быть депонированы застройщиком до начала финансирования из собственных средств. Все это, безусловно, гарантирует безопасность средств покупателей жилья и доходы банка, но и влечет удорожание. Что, впрочем, естественно, поскольку классические правила инвестирования — как законы физики: их нельзя отменить чьим-то решением. Чем ниже риск, тем ниже доходность инвестиционных инструментов.

При этом важно понимать, что в связи с введением данных норм у банка никоим образом не возникает обязательств выдать девелоперу кредит. Здесь такая же процедура андеррайтинга, оценка кредитной истории, необходимость залога, как и при обычном кредитовании. Каждый застройщик, ранее пытавшийся получить кредит хотя бы на часть проекта, имеет представление о сложностях и сроках этих процессов. Условия у банков примерно одинаковые, с некоторыми различиями. У кого-то, в зависимости от пополнения эскроу-счетов, ставки от 11 до 5%, у кого-то — от 12 до 3%, но средневзвешенная ставка все равно находится в пределах 9% годовых. И надо не забывать о том, что дом строится не год, выборка будет осуществляться два-три года до выхода из проекта, соответственно, нагрузка на себестоимость будет гораздо выше — до 15%, или 3,5-5 тыс. рублей за квадратный метр с учетом реальной себестоимости при строительстве жилья «стандарт» или «комфорт» в Ростове-на-Дону.
Плюс затраты на сюрвейеров, администрирование обслуживания долга внутри застройщика. Некоторые банки ограничиваются залогом в периметре проекта — это земля, возводимый объект и 51% акций (паев) застройщика. Другие требуют в обеспечение дополнительно 100% долей застройщика и поручительство конечного бенефициара. Кроме того, также требуется вложение собственных средств застройщика от 15 до 30% стоимости проекта. Так что 10-12% цены для покупателя — это и будет плата за снижение риска.
Понятно, что такие условия выдержат далеко не все девелоперы, что неизбежно приведет к консолидации рынка. А это в свою очередь может повлиять на цены. В силу рыночных законов монополизация никогда не приводила к их снижению. Да, запаса разрешений на строительство, полученных до вступления в силу данного закона и не подпадающих под его действие, хватит на некоторое время. Кроме того, есть нераспроданные квартиры в уже введенных домах, что позволит сделать переход более мягким. Можно предположить, что переходный период продлится до трех лет.
Разумеется, учитывая большую социальную значимость этого рынка, соответствующие структуры будут контролировать необоснованное завышение цен, но проблема в том, что это повышение в данном случае вполне обосновано и логично.
В связи с этим наряду с мерами, предусмотренными национальным проектом «Жилье и городская среда» в части совершенствования механизмов ипотечного кредитования, замены устаревших технологий строительства и проектирования и формирования комфортной городской среды, стоит подумать о компенсационных мерах, которые позволят не допустить снижения доступности жилья для населения. Время еще есть.
Источник: http://www.vestnikstroy.ru/